Quero aprovar um loteamento, e agora ?





Uma das atividades mais nobres do real estate é o processo de desenvolvimento urbano. É a transformação de alqueire em metro quadrado, de pasto em lote, de fazendas em bairros. A terra bruta é remodelada em ruas, praças e terrenos que sustentarão futuras construções. Antes de mais nada você precisa ter consciência de que a atividade de loteamento tem grande impacto na vida das pessoas e possui ciclos longos. Uma vez configurado o projeto de loteamento, assim permanecerá por décadas, e talvez séculos… A maioria das cidades europeias possuem as ruas e praças com as mesmas dimensões e nas mesmas posições há várias gerações.

Este artigo apresenta um resumo básico do processo de loteamento para quem está iniciando a busca por informações sobre o tema. Se você é engenheiro ou arquiteto e gostaria de conhecer quais são os projetos e documentos necessários, ou se você é corretor de imóveis e quer entender como a urbanização ocorre ou, ainda, é proprietário de uma gleba e gostaria de avaliar a possibilidade de lotear a área, esse artigo é para você!

Lotear é ampliar cidades, criar o ambiente onde muitas pessoas terão suas casas, sua área de lazer e recreação, usarão as vias de circulação e seu planejamento é, portanto, um processo crítico  que envolve muito o poder público. Quanto mais órgãos públicos precisam aprovar seu projeto, mais detalhes e restrições ele vai ganhar, consequentemente o prazo de aprovação se estenderá. A velocidade da obtenção das licenças para implantação do loteamentos será proporcional ao seu conhecimento da legislação aplicável.

Não entrando no mérito comercial ou financeiro e me atentando somente no aspecto de aprovação dos projetos de um empreendimento residencial urbano, é possível dividir esse processo em 5 grandes fases que explicarei com mais detalhes adiante:

  1. Viabilidade jurídica do imóvel
  2. Aprovação Municipal
  3. Aprovação pelo Governo do Estado
  4. Alvará de Licença Municipal
  5. Registro em Cartório

1ª Fase) Viabilidade Jurídica

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Antes de iniciar qualquer estudo com a área a ser loteada, seja uma aquisição, seja uma parceria com permuta (troca da área por lotes prontos), ela precisa estar com sua documentação impecável. Isso significa que o atual proprietário precisa ter seus documentos de posse (ex. contrato de compra e venda, escritura, formol de partilha) registrados na matrícula do cartório de imóveis.

A área superficial, medidas e confrontações com vizinhos da gleba precisam estar claramente descritas na matrícula. Caso não estejam, talvez seja necessário realizar um processo de “retificação de área” que consiste em realizar um levantamento topográfico com um topógrafo ou agrimensor para confirmar todas as dimensões da propriedade e obter a anuência dos vizinhos. É um processo que precisa, além de rigor profissional, bastante diálogo e paciência, porque as descrições constantes em documentos antigos citam referências de divisa imprecisas como árvores, cercas e pedras. Quando isso acontece e a situação não for levada com cautela, pode-se iniciar um impasse com os proprietários dos outros imóveis atrasando ou até inviabilizando o projeto de loteamento.

Além do imóvel, a documentação dos proprietários também não pode ter nenhum empecilho. Dívidas com o governo (federal, estadual, municipal), processos em andamento na justiça ou títulos protestados são agravantes. Esse pesquisa também vale para os proprietários anteriores dos últimos 10 anos, porque na fase de viabilidade jurídica você antecipa boa parte do processo da última fase: o registro do loteamento no cartório de imóveis. De nada adianta percorrer todas as fases e “morrer na praia” porque se esqueceu de checar uma certidão no início do processo.

É fundamental contar com o apoio de um advogado com especialidade em direito imobiliário para ter um parecer favorável ao loteamento da gleba na fase de viabilidade/diligência jurídica.

2ª Fase) Aprovação Municipal

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Se toda a diligencia jurídica foi ultrapassada com êxito, a próxima fase é a aprovação do projeto na Prefeitura Municipal da localidade do imóvel. Essa fase possui 4 etapas a seguir sumarizadas:

  • Viabilidade técnica: é essencial realizar um levantamento topográfico cadastral para checar tudo que pode influir diretamente no projeto urbanístico do loteamento como divisas, relevo, presença de corpos d’água, áreas de proteção permanente, reservas legais, nascentes, barrancos, falhas geológicas, linhas férreas, linhas de transmissão de energia, edificações existentes. Em seguida, um esboço de um possível traçado com ruas e quadras já pode ser realizado para fins de confirmar a viabilidade financeira do projeto, porque o aproveitamento da gleba em área vendável (lotes) será proporcional à receita do empreendimento;
  • Pedido de Diretrizes na Prefeitura e Concessionárias de serviços sanitários: nessa segunda etapa um pedido de “Diretrizes” é feito ao departamento responsável da prefeitura (que tem variações na denominação como departamento de planejamento, engenharia, arquitetura, serviços urbanos), o levantamento topográfico é incluso nesse pedido para análise dos servidores técnicos. Esses técnicos indicarão, na resposta ao pedido, a legislação municipal aplicável e aspectos técnicos a serem respeitados considerando a harmonia urbanística da cidade como prolongamento de ruas e avenidas existentes, posição das áreas verdes e institucionais e qualquer outra exigência relevante que influencia a elaboração do projeto. Também é prudente solicitar diretrizes ao órgão responsável pela distribuição de água e coleta de esgoto (como os SAAE’s ou a Sabesp, de novo cada cidade tem um nome diferente), porque se a rede existente não suportar o novo loteamento, estações de tratamento de água ou esgoto podem ser incluídas no empreendimento alterando consideravelmente os custos;
  • Elaboração dos projetos: com todas as diretrizes em mãos a etapa de desenho e cálculos do projeto se inicia. Aqui o conhecimento técnico e de legislações é fundamental. No Brasil, temos uma lei que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano: a Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979. Ela não é uma lei de difícil leitura, e explica aspectos muito relevantes em todo o processo (projeto, registro e vendas), inclusive é ela que determina essas 5 fases deste artigo. Além dela, outras leis, decretos, resoluções e orientações técnicas nas três esferas precisam ser atendidos mas que variam de cidade para cidade e estado para estado. Os projetos mínimos a serem desenvolvidos serão:
    • Projeto Urbanístico – o mais importante porque é base para os demais;
    • Projeto Terraplenagem;
    • Projeto de Drenagem de Águas Pluviais;
    • Projeto de Rede de Água;
    • Projeto de Rede de Esgoto;
    • Memoriais descritivos com explicações técnicas e memórias de cálculo de cada projeto;
  • Aprovação do projetos: todos esses projetos serão analisados e inúmeras revisões poderão ser solicitadas. Após o pleno atendimento das sugestões e imposições, o processo de aprovação municipal se dará pelos carimbos nas inúmeras vias das plantas entregues e nas declarações de conformidade do projeto com a regulação local.

 3ª Fase) Aprovação pelo Governo do Estado

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A aprovação municipal é um processo longo e cansativo pela complexidade do projeto, mas a situação se amplifica quando você for aprovar no governo do seu Estado porque a quantidade de projetos necessários e, consequentemente, o rigor da análise aumentam muito (não é uma crítica, os motivos são bastante técnicos e não há dúvida que aumentam a qualidade final do projeto). No estado de São Paulo, onde eu atuo e tenho propriedade para comentar, há um Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais (Graprohab) que é responsável por receber os projetos e documentos, distribuir aos órgãos competentes pela análise e, após um prazo estabelecido, apresentar a aprovação, reprovação ou solicitação de correções (exigências técnicas).

O Graprohab é formado por um colegiado de 5 entidades que analisam tanto projetos de loteamento como de condomínios residenciais com mais de 200 unidades:

  • SH – Secretaria de Estado da Habitação
  • Cetesb – Companhia Ambiental do Estado de São Paulo
  • Sabesp – Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo
  • Emplasa – Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano S/A
  • DAEE – Departamento de Águas e Energia Elétrica

Toda relação de documentos, projetos solicitados e detalhes exigidos por cada órgão que compõe o Graprohab é reunido num excelente manual de orientação disponível para download. O manual é bem completo e contém todas as leis, portarias, decretos que serão levados em consideração. Mesmo se você for de outro estado, esse documento é um bom material de consulta porque a aprovação no seu estado será feita por entidades semelhantes e as leis federais são as que mais influenciam a concepção do projeto.

Nesta fase você precisará contar com ajuda de outros profissionais além de engenheiros civis e arquitetos que antes não foram consultados, como geólogos, engenheiros agrônomos, ambientais e florestais para preparar laudos específicos solicitados no manual.

Ao protocolar seu projeto para análise, você entregará uma pasta com todos os documentos solicitados para cada membro deste colegiado e estes terão 60 dias para apresentar uma posição. Se seu projeto não for aprovado, mas apresentou exigências técnicas, você terá 60 dias para protocolar os ajustes. Depois de 30 dias sairá a resposta definitiva: aprovação ou reprovação do seu projeto de loteamento.

Ao conquistar a aprovação do Graprohab, você receberá um certificado e uma série de termos de compromisso para assinar. Muito cuidado com o conteúdo desses documentos, pois deverão ser rigorosamente respeitados (conte com fiscalizações “surpresas” da Polícia Militar Ambiental que garantirão o cumprimento da Lei e do respeito ao meio ambiente).

Obs.: se seu projeto tiver alguma intervenção com corpos d’água, lençol freático ou lagoas, certifique-se se será necessário obter alguma “outorga” adicional com publicação em diário oficial, além da aprovação do Graprohab. No Estado de SP as travessias, pontes e perfuração de poços precisam tanto das outorgas do DAEE como de autorizações da Cetesb.

4ª Fase) Aprovação Municipal Definitiva

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Se você chegou até esta fase, 90% do trabalho técnico já foi cumprido. Agora você só precisa reapresentar os projetos aprovados pelo governo do estado para a Prefeitura Municipal emitir a aprovação final e o alvará de licença (ou alvará de construção). Também é entregue nesta etapa um cronograma de obras e um orçamento das obras de infraestrutura, porque, caso você não execute as obras, a prefeitura será responsável pela execução.

Agora você se pergunta: como a prefeitura faria essas obras caso você sumisse do mapa? Para obter a aprovação final, o loteador deverá apresentar um instrumento de garantia no valor das obras de infraestrutura. Essa garantia pode ser por meio de caução de lotes (mais comum), fiança bancária, seguro garantia, hipoteca de um imóvel com valor de avaliação equivalente, desde que o município esteja de acordo. Se, por ventura, você não for capaz de completar a construção, a prefeitura executará a garantia e finalizará o loteamento.

5ª Fase) Registro no Cartório de Imóveis

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Com o alvará de construção em mãos você, loteador, tem a licença para iniciar as obras, mas NÃO está legalmente autorizado a vender os lotes. A venda só pode ser iniciada com a efetivação do registro de loteamento no cartório de imóveis.

Se a primeira fase de viabilidade jurídica foi bem executada, o registro deverá ser tranquilo. Você precisará apresentar os seguintes documentos ao tabelião, conforme art. 18 da Lei 6.766:

  • Pedido de registro ao Oficial;
  • Certidão de matrícula vintenária (com todos os registros dos últimos 20 anos);
  • Títulos de propriedade do imóvel (como escritura pública ou formal de partilha) em sequência cronológica explicada;
  • Certidão negativa de ônus reais do imóvel;
  • Certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais do loteador e dos seus sócios, caso seja uma pessoa jurídica;
  • Certidão negativa de ações cíveis, criminais, trabalhistas, de falência e concordata e dos cartórios de protestos de títulos em nome de todas as pessoas (marido e mulher) que nos últimos 10 anos tenham sido proprietárias do imóvel;
  • Projeto aprovado com ART (anotação de responsabilidade técnica), alvará de licença, cronograma de obras e instrumento de garantia da infraestrutura todos aprovados pela Prefeitura Municipal;
  • Memorial descritivo do loteamento com as características de cada lote (dimensões, confrontações, rumos e distâncias)/
  • Minuta do contrato padrão que será utilizado nas vendas e deve respeitar tanto os requisitos da Lei 6.766 como o Código de Defesa do Consumidor.

O Oficial responsável pelo Cartório de Imóveis da sua comarca analisará todos os documentos e poderá solicitar mais se assim julgar que algum empecilho compromete os futuros adquirentes dos lotes. Essa fase é muito importante e deve também ter apoio jurídico da sua confiança.

Loteamento aprovado e registrado, pronto, você já pode iniciar as obras e vender as unidades.

O tema aprovação de loteamentos é bastante extenso, cada fase e etapa pode gerar discussões intermináveis (por exemplo, modelos de contrato padrão ou tipos de estação de tratamento de esgoto). Mas espero ter contribuído para que você entenda um pouco mais desse modelo de negócios.

Dúvidas ou sugestões para os próximos temas, nos escreva!

Até a próxima!

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