jul 20, 2015 Investimentos 0 comment

Certificados de Recebíveis Imobiliários: tudo que você precisa saber sobre CRI’s





Nesse artigo vamos discutir sobre CRI´s, um instrumento de investimento no mercado imobiliário que pode ser interessante para sua empresa captar recursos para um grande projeto ou para você, investidor, aplicar dinheiro e lucrar com juros maiores do que seu CDB ou Fundo DI.

Para organizar o conteúdo, dividimos esse tema nos seguintes tópicos:

  1. O que é um CRI
  2. Vantagens de se investir
  3. Como ocorre a remuneração
  4. Desvantagens e riscos
  5. O que analisar antes de investir
  6. Onde encontrar e adquirir CRI’s

#1) O que é um CRI?

Os Certificados de Recebíveis Imobiliários são títulos mobiliários de livre negociação que foram instituídos pela Lei Federal nº 9.514 de 1997 os quais devem ser lastreados em créditos de operações imobiliárias.

Mas o que isso significa?…

Vamos exemplificar uma situação: imagine que você seja proprietário de uma construtora e construiu um prédio com 100 apartamentos com recursos próprios. Ao finalizar a obra e invés de procurar um banco para financiar as unidades para os seus clientes, você decidiu que a sua própria empresa financiasse esses compradores por, digamos, 120 meses. Todos os meses seu departamento financeiro envia um boleto para cada um dos 100 clientes cobrando uma amortização (fração do preço) somados aos juros de 12% ao ano (uma remuneração por esse serviço de “empréstimo”).

Em tese, você só recuperaria os recursos investidos após quase 10 anos e não teria mais dinheiro para investir em uma nova construção durante esse período.

Eis que surge uma “Companhia” que se interessa em comprar da sua empresa todos esses créditos que ela tem a receber em troca de um valor a vista que representa seu fluxo de recebimento descontado a 15% ao ano. Ela não vai pagar exatamente o quanto você receberia, mas é um valor que te permitiria iniciar outro projeto. Esse prática é muito semelhante ao desconto de cheques ou duplicatas, bastante comum no comércio brasileiro.

Essa “Companhia” tem uma base de clientes composta por mais de 1.000 pessoas que tem interesse em aplicar valores diversos para receber uma remuneração de 10% ao ano por 10 anos.

Então temos, de um lado, uma construtora que tem um fluxo de longo prazo e uma necessidade de capital de curto prazo. Do outro lado temos vários investidores que tem um recursos para serem aplicados por longo prazo. Uma “Companhia” intermediará o encontro entre essa oferta e demanda como se fosse um banco e lucrando com a diferença entre a taxa que paga pelo fluxo (15%) e a taxa que oferece aos investidores (10%).

É exatamente esse o processo de emissão de CRI’s com empresas ligadas ao mercado imobiliário e que tem um fluxo de longo prazo de recebimento como:

  • Construtoras com recebíveis de apartamentos vendidos com financiamento direto;
  • Loteadoras com carteiras de recebíveis de lotes vendidos a prazo;
  • Administradoras de imóveis com contratos de locação de longo prazo;
  • Shoppings centers com muitos contratos de locação de baixa inadimplência;

Essas empresas vendem esses fluxos para uma Companhia Securitizadora (do inglês security = títulos mobiliários). Ela, por sua vez, revende o fluxo dividindo-o em pequenas parcelas (títulos, ou melhor, promessas de pagamento em dinheiro) para inúmeros investidores do mercado financeiro. Securitização de créditos imobiliários é esse processo de “titularização” de recebíveis, quebrar um fluxo em pequenos pacotes e oferecer para o mercado financeiro.

Tudo isso é feito com contratos formais, registrados em cartório e negociados em ambientes de mercados organizados, ou seja, ocorrem em sistemas centralizados de custódia e liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil. Atualmente no Brasil as duas principais empresas que atuam como mercado organizado são a BM&FBovespa e a CETIP.

#2) Quais as vantagens de se investir em CRI’s ?

Algumas características dos Certificados de Recebíveis Imobiliários promovem vantagens aos investidores para se diferenciar de outras alternativas de investimento no mercado financeiro. As 3 principais são:

  • Extensa divulgação de informações: ao se emitir um CRI, a Securitizadora tem obrigação de informar todos os dados relevantes aos investidores, como: taxas de remuneração, datas, índices de correção, fórmulas de cálculo, fatos relevantes, quais as garantias e como serão acionadas.
  • Isenção de imposto de renda: os rendimentos dos CRI’s é isento de IR para pessoas físicas pela Lei Federal nº 11.033 de 2004.
  • Diversificação de riscos e rendimentos: a adoção de estratégias de alocação de ativos para melhorar a relação risco-retorno de carteira de investimentos faz dos Certificados de Recebíveis Imobiliários uma opção válida e interessante. As garantias tem lastro imobiliário e os rendimentos geralmente superam os oferecidos por aplicações convencionais como Tesouro Direto, Fundos DI e CDB.

Agora, se você for uma empresa empreendedora do mercado imobiliário que busca uma estratégia de alavancagem ou autofinanciamento, o CRI pode ser uma solução para captar recursos para novos projetos ou gerar caixa imediato de fluxos de recebimento de longo prazo com taxas que podem ser bem mais atraentes do que empréstimos bancários tradicionais.

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#3) Qual o rendimento e como ocorre o pagamento dos CRI’s ?

A remuneração dos CRI’s geralmente se dá pelo pagamento de juros + correção + amortização do principal. Essa dinâmica é detalhada num documento chamado de Termo de Securitização. Esse termo é registrado em cartório e contém todas as informações importantes da operação de securitização como data da emissão, data de vencimento, quantidade de títulos, valor de emissão, preço unitário dos títulos, garantias, amortização, juros, entre outras informações.

Não existe uma forma padrão de pagamento nem rendimento. Existem CRI’s que pagam 6,0% ao ano + IPCA com pagamentos mensais, outros pagam 7% ao ano + IGPM com pagamentos anuais. Podem ter juros fixos, corrigidos por INCC, TR ou qualquer outro índice. Podem, ainda, ter carência (período em que não haverão pagamento de rendimentos aos investidores) ou pagamentos antecipados. De qualquer forma, vale sempre o que está escrito no Termo de Securitização.

Toda essa variedade de possibilidades se justifica pelos créditos que lastreiam o título. Por exemplo, se há um certificado que tem como base um contrato de locação de um galpão industrial com pagamento anual corrigido por IGP-DI, o CRI vai respeitar essa forma de pagamento oferecendo, provavelmente, uma remuneração de X% + IGP-DI pago anualmente alguns dias após o recebimento do aluguel. Neste caso, o inquilino pagará locação à Securitizadora e esta repassará aos investidores do CRI na data determinada no Termo de Securitização.

desvantagens-e-riscos-cri

#4) Quais as desvantagem e riscos dos CRI’s ?

Existem 2 principais desvantagens do investimento em CRI’s em relação às aplicações tradicionais:

  • Exigência de investimento por Investidores Qualificados (IQ): para investir numa oferta inicial de emissão de CRI’s, é necessário ser considerado um investidor qualificado que, segundo a Instrução 554/2014 da CVM, possua investimentos financeiros em valor superior a R$ 1.000.000 (um milhão de reais) além de investir, no mínimo, R$ 300 mil na oferta. Uma forma de investir em CRI, apesar dessa exigência, é a aquisição de cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) que tenham essa classe de ativos no seu portfólio, os quais exigem investimento mínimo muito menor.
  • Liquidez: a exigência mencionada acima provoca essa segunda desvantagem. Com menos potenciais investidores para investir, a facilidade de revender os títulos antes do vencimento é prejudicada porque o mercado secundário de CRI é muito pequeno. Você terá que oferecer descontos significativos se você precisar vender seu certificado antes do resgate e talvez contar com a ajuda do seu gerente da corretora para buscar um comprador.

Na questão dos riscos, é importante lembrar de alguns fatos:

  • Nenhum investimento é livre de riscos. Assim como a caderneta de poupança, tesouro direto e o CDB, o CRI também tem os seus;
  • A existência de riscos não significa chance de perda integral do valor investido. Você pode, por exemplo, ter atraso de pagamentos ou lentidão na execução de garantias, mas há vários mecanismos determinados em lei que protegem, com maior ou menor vigor, o patrimônio do investidor. Isso afasta consideravelmente a possibilidade de perda total do valor investido;
  • O importante é saber entender o equilíbrio da a relação risco-retorno. Se você assumir mais riscos, é essencial que o prêmio seja compatível.

Essas ressalvas foram postas porque percebi que muita gente tem aversão às alternativas de investimento que não contam com a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), como no caso do CDB ou LCI. O CRI não tem garantia deste fundo, entretanto isso não o coloca como um investimento de risco como o mercado de ações. Podemos posicioná-lo entre a renda fixa e o investimento direto em imóveis.

As condições de risco de um CRI que influenciam diretamente a taxa de remuneração, variam em função:

  • Perfil do devedor do crédito imobiliário do lastro: fatores como o nível de renda e emprego dos compradores das unidades ou capacidade de crédito das empresas inquilinas;
  • Perfil do imóvel: tipo de uso, idade e estado de conservação, liquidez no mercado, valores praticados no contrato coerentes com o mercado, concorrentes próximos,
  • Tipo de contrato: no caso de recebíveis de venda de imóveis, contratos com alienação fiduciária são mais fortes do que simples promessas ou compromissos de compra e venda, enquanto contratos built-to-suit (nos termos da Lei 12.744/12) são mais robustos do que uma simples locação;
  • Eventos de natureza macroeconômica: crises políticas e econômicas;

Contrapondo às condições de risco, há diversas formas de garantias para o comprador do CRI. A garantia do tipo flutuante assegura privilégio geral sobre o ativo do emissor (Companhia Securitizadora). Há também as garantias reais (envolvendo bens e direitos) que devem estar expressas no Termo de Securitização como a alienação fiduciária do imóvel, fiança bancária, cotas de fundos de investimento, outros bens em garantia do locatário/credor entre outras. Isso significa que se caso um inquilino fique inadimplente com o contrato de locação que é lastro para o CRI, a Securitizadora pode acionar as garantias desse contrato de locação  como a fiança bancária e, em último caso, levar o imóvel à leilão para quitar o compromisso com os detentores do CRI.

Como forma de garantir os interesses do investidor no CRI, existe, ainda, a possibilidade de a emissão ocorrer em regime fiduciário. Nesse caso, há um agente fiduciário que acompanhará todas as operações, da emissão até o último pagamento de juros e amortização. Além disso, toda a operação de pagamentos do CRI ocorrerá de forma segregada da empresa securitizadora. Os créditos não farão parte do patrimônio da securitizadora em caso de execução por credores, exceto por motivos previdenciários, fiscais ou trabalhistas.

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#5) O que devo analisar antes de investir em CRI’s ?

Espero que, após tudo que já foi explicado, tenha ficado claro que você precisa ter acesso ao Termo de Securitização caso queira realmente investir em CRI’s. Principalmente para entender e confirmar:

  • Taxa de remuneração, índice de correção, formas e datas de pagamento;
  • Garantias apresentadas e como são acionadas no caso de inadimplemento;
  • Se há e qual é o “Agente Fiduciário” da operação.

Além disso, você não pode deixar de considerar a seriedade da Securitizadora como a facilidade em obter informação, qualidade dos relatórios, depoimento de outros clientes, se pertence a um grande grupo empresarial ou se há ressalvas no seu balanço e demonstrações financeiras.

Por fim, e não menos importante, você precisa tomar conhecimento sobre a qualidade dos imóveis e dos recebíveis, como analisar o LTV (loan to value) que é a razão entre o montante dos créditos e o valor das garantias. Por exemplo, se um CRI tem valor de R$ 50 milhões, e o imóvel da garantia tem valor avaliado em R$ 100 milhões, o LTV é de 50%.

Com tantos pontos para verificar, é justificável a CVM exigir o investimento somente por investidores qualificados, não ?

#6) Onde encontrar e como adquirir CRI’s ?

Todas as emissões já registradas (com datas, emissor, etc) estão disponíveis no links abaixo:

Você também pode consultar relatórios, termos de securitização e outros documentos publicados por Companhias Securitizadoras na CVM neste link:

  • http://sistemas.cvm.gov.br/?CiaDoc (pesquise por “securitizadora”, escolha uma delas e depois clique em “Termo de Securitização e Aditamentos de Direitos Creditórios”)

Para conhecer as novas ofertas disponíveis e adquirir CRI’s (ou cotas de FII’s que investem em CRI’s), você pode consultar o gerente private do seu banco ou sua corretora de valores, como explicamos neste artigo.

Se você tem uma empresa e quer estudar a possibilidade desta forma de funding para os seus projetos, entre em contato conosco no nossa página de Consultoria.

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