maio 02, 2015 Finanças 0 comment

Cap Rate (a Taxa dos Imóveis)

 

Cap Rate (“capitalization rate” ou “taxa de capitalização”). Duas palavrinhas em inglês utilizadas freneticamente no dia a dia de profissionais do mercado de Real Estate e importantíssimas para quem quer investir em busca de renda imobiliária. E se você não sabe o que querem dizer, nesse artigo rápido iremos lhe explicar.

O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido e por isso sua análise é fundamental quando se trata de investimentos voltados para renda. Esse rendimento, que vem de imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação.

Esse rendimento como qualquer outro deve ser expresso em uma taxa anual ou mensal em porcentagem, até mesmo para que possa ser comparada a outros possíveis investimentos como aplicações na poupança, compra de CDBs, negociação de ações ou compra de títulos públicos (Tesouro Direto).

O Cap Rate é uma razão (ratio em inglês), e para calculá-la, são necessários apenas 2 fatores: O aluguel gerado por um determinado imóvel e o seu Valor de Mercado. Sendo assim o Cap Rate pode ser calculado com a fórmula abaixo:

Formula Cap Rate

Vamos ilustrar através do seguinte exemplo:

“Um investidor quer aplicar seu capital em um investimento que lhe dê um rendimento mensal e acredita que comprar uma loja no centro de sua cidade e alugá-la é uma boa forma de fazer isso.

Ele pesquisa e verifica que existe um espaço de 150m² muito bacana que seria facilmente locado para um pequeno negócio como uma farmácia ou uma padaria por exemplo.

O atual dono do imóvel está disposto a vender o imóvel por R$ 300 mil e esse preço é condizente com outros praticados na região.

O investidor pesquisa com corretores e empresas de administração de imóveis e verifica que nesta região o valor do aluguel está por volta de R$ 2,7 mil/mês para um espaço similar ao que ele está avaliando comprar (R$ 2,7 mil divido por 150m² = R$ 18/m²/mês).”

Dessa forma ele precisa calcular a taxa de rendimento ou Cap Rate daquela potencial transação imobiliária para avaliar se este é um bom investimento ou não.

Exemplo Cap Rate

Neste exemplo o Cap Rate é 10,8% ao ano. Mas isso é bom ou ruim?

Como o aluguel de um imóvel é reajustado anualmente por inflação, pode-se dizer que este é um rendimento “real”, ou seja, acima da inflação. Este investimento renderia, portanto, 10,8% + inflação. Leia mais sobre Reajuste de Aluguel clicando aqui e sobre Taxa Nominal vs Real clicando aqui.

Trade-Offs

Para poder afirmar se esse é um bom investimento ou não, nosso investidor precisa comparar o seu risco-retorno a outros existentes no mercado (análise de Trade-Offs). Citaremos alguns dos produtos mais conhecidos:

Tabela Cap Rate

O investimento imobiliário em questão teria a renda (calculada através do Cap Rate) de inflação + 10,8% a.a., o que equivale a uma taxa nominal de 16,8% a.a (se somada inflação de 6% para fins ilustrativos – leia mais em nosso artigo sobre Taxa Nominal vs Taxa Real). Neste investimento também incide imposto de renda sobre o rendimento.

Riscos e Mitigantes

Esta taxa é maior que as descritas acima porém pode-se se esperar que assim seja devido ao maior risco desse tipo de investimento.

Vamos aqui elencar alguns deles:

  • Risco de vacância: Pode ser que não hajam locatários interessados em alugar aquele espaço e assim o imóvel ficaria vazio não gerando nenhuma renda. Esse risco pode ser mitigado se a localização for boa, com muita circulação de pessoas, etc;
  • Riscos de regularização: Caso o imóvel não esteja em situação regular junto a orgãos públicos como prefeitura, bombeiros, meio ambiente, pode ser que locatários não consigam licença de funcionamento e não queiram alugar o imóvel. Esse risco pode ser mitigado fazendo a diligência prévia de toda a documentação necessária para o imóvel;
  • Risco de Inadimplência: É possível que o inquilino com o qual o investidor assinou um contrato de locação não pague o aluguel conforme combinado, seja por dificuldades financeiras ou por desonestidade. Nesse caso, seria necessária uma ação de despejo que pode demorar meses ou anos e ainda ações na justiça para tentar receber o valor devido. Esse risco pode ser mitigado fazendo análise prévia do inquilino, avaliando se o seu negócio é bom, conversando com antigos locadores dele e até mesmo verificando a ficha desse inquilino no SPC/Serasa.

Com esses riscos em mente e sabendo como mitigá-los,  o investidor poderá decidir se o rendimento esperado de inflação + 10,8% é bom o suficiente.

Lembre-se: O Cap Rate é uma ótima forma para mensurar investimentos imobiliários voltados para renda. É uma conta fácil que pode até ser feita de cabeça. Sempre utilize esse cálculo.

Yield on Cost

O Yield on Cost nada mais é que a mesma taxa calculada pelo Cap Rate, porém para imóveis que ainda não foram construídos. Nesse caso, seria necessário substituir o divisor (Valor de Mercado do Imóvel) por todo o capital que seria investido para adquirir o terreno, fazer o projeto, obter as aprovações necessárias e construir o imóvel – Custo de Desenvolvimento.

Formula Yield on Cost

A taxa resultante deve ser utilizada para comparar o risco-retorno com outros investimentos da mesma maneira descrita acima (Trade-Offs). Lembre apenas que nesse caso há um grande risco que não mencionamos antes: o Risco de Desenvolvimento, que inclui o risco de aprovações, o risco de construção, o risco do preço de obra entre outros.

Diferença de forma de cálculo do Cap Rate entre países

No Brasil o Cap Rate é calculado com o valor bruto do aluguel de mercado. Em investimentos imobiliários em outros países como os EUA este pode ser calculado com o valor do aluguel de mercado, líquido de custos, despesas e impostos decorrentes do imóvel, também chamado no Brasil de “Cap Rate NOI”. O NOI é o Net Operating Income, uma métrica fundamental para investidores imobiliários. Nossa visão no RExperts é que sempre devemos calcular esse tipo de Cap Rate, líquido de despesas para ter uma melhor ideia da real rentabilidade de uma propriedade. Fique atento a este ponto caso converse sobre o assunto com investidores estrangeiros.

Outras métricas importantes

Além do Cap Rate é sempre importante utilizar outras métricas para avaliar investimentos imobiliários como por exemplo:

Leia mais sobre essas e outras métricas em nosso artigo sobre Conceitos de Finanças clicando aqui.

Planilha Excel – Cap Rate

Utilize a nossa planilha para auxiliá-lo no cálculo do Cap Rate.

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