maio 02, 2015 Investimentos 0 comment

Negociações Imobiliárias Complexas: Built-to-Suit, Sale and Leaseback e Buy and Lease


Built-to-suit-boloQuando vamos adquirir um bolo na confeitaria, informamos nossos requisitos mínimos como: sabor, peso, cores, formato e, principalmente, a faixa de preço que estamos dispostos a pagar. Da mesma forma que contratamos um bolo sob medida, uma empresa que fabrica colchão e quer expandir com uma nova fábrica pode procurar um investidor imobiliário em busca de um galpão industrial com 10.000 m² que atenda todas as suas especificações por um aluguel mensal de R$ 20/m². O mercado imobiliário profissional brasileiro tem se acostumado a cada dia com transações assim. Com a especialização do conhecimento, hoje temos muitas empresas dedicadas a oferecer soluções imobiliárias específicas para clientes corporativos.

Essas transações imobiliárias voltadas para renda contam com contratos de locação de longo prazo e onde os inquilinos na maioria das vezes são empresas de grande porte nacionais e internacionais. Estas transações podem ser muito favoráveis tanto para os investidores pelas taxas de retorno atrativas e segurança jurídica quanto para os inquilinos que farão uma terceirização dos imóveis (outsourcing) e poderão focar seu capital no core business. (Entenda sobre os benefícios da locação de imóveis em nosso artigo sobre o assunto)

Esse artigo tem como tema as três modalidades mais comuns no mercado profissional de locação. São elas o Built-to-Suit, o Sale and Leaseback e o Buy and Lease. Aqui iremos explicar as principais particularidades de cada uma e quais são os pontos importantes aos quais o investidor deverá ter atenção. Tais operações imobiliárias podem ser realizadas para diversos tipos de imóveis, entre eles podemos citar, conjuntos comerciais, prédios de escritórios, galpões logísticos, pavilhões industriais, campi educacionais, hospitais, entre outros.

Built-to-Suit: O investidor constrói um imóvel nos moldes que o futuro inquilino desejar (Construção Sob-Medida)

O nome Built-to-Suit, que pode ser traduzido para “Construção Sob Medida” em português, é atribuído a transações imobiliárias que incluem a construção ou reforma (desde que com custo relevante) de um imóvel de acordo com as especificações detalhadas pelo futuro locatário (inquilino) da propriedade. Basicamente, o que ocorre é que um investidor profissional irá desenvolver um imóvel, ou seja, comprar o terreno e construir o imóvel de acordo com o desejo do futuro inquilino, desde que com um contrato firme de locação assinado. Dessa forma, uma empresa “encomenda” um imóvel com especificações que atendam suas necessidades operacionais para locação por um prazo longo ao invés de comprá-lo ou construí-lo com recursos próprios.

Uma vez estabelecidas todas as especificações da construção em conjunto com o locatário, o investidor identifica os terrenos ou imóveis adequados e seleciona a melhor opção, realiza a aquisição e a construção do imóvel, conduz o processo de construção e entrega o produto pré-especificado ao cliente, que, por fim, o ocupa mediante a celebração de um contrato de locação de longo prazo. Sob a modalidade BTS, o cliente recebe um imóvel adequado para suas operações, sem comprometer capital próprio para sua instalação.

O esquema abaixo ilustra os passos de uma transação BTS:

Esquema Built-to-Suit

  1. O investidor aporta capital em uma Empresa de Propósito Específico;
  2. O investidor, através de sua empresa, adquire o terreno indicado por seu futuro inquilino;
  3. É feito projeto arquitetônico, todos os procedimentos legais e a construção do imóvel conforme as especificações do cliente;
  4. É formalizado um contrato de locação de longo prazo entre investidor (através de sua empresa) e cliente (futuro locatário).

Sale and Leaseback: O investidor compra um imóvel do próprio inquilino para quem irá alugar

Transações imobiliárias do tipo Sale and Leaseback incluem ativos imobiliários já existentes. Nelas, o investidor adquire o imóvel e imediatamente estabelece contrato de locação de longo prazo com o atual ocupante da propriedade. Se necessário, o investidor pode também, investir em modernizações e expansões no imóvel, aprimorando as instalações para o locatário.

Em transações SLB, o locatário (inicialmente proprietário do imóvel) pode extrair o valor de mercado de seus imóveis, liberando capital que pode ser realocado em seu “core business”, otimizando seus demonstrativos e indicadores financeiros.

O esquema abaixo ilustra os passos de uma transação SLB:

Esquema Sale and Leaseback

  1. O investidor aporta capital em uma Empresa de Propósito Específico;
  2. O investidor, através de sua empresa, adquire o imóvel pronto para locação de seu futuro inquilino. Nessa fase também podem ser realizados investimentos em melhorias e expansões no imóvel;
  3. É formalizado um contrato de locação de longo prazo entre investidor (através de sua empresa) e cliente (vendedor do imóvel e futuro locatário).

Buy and Lease: O investidor compra um imóvel de terceiros mediante prévia formalização de contrato de locação com um futuro inquilino.

Em transações imobiliárias do tipo Buy-Lease, o investidor se compromete a encontrar um ativo imobiliário que atenda as necessidades de seu cliente, para posteriormente alugá-lo. Essa modalidade é muito similar a uma transação SLB. No entanto, enquanto numa transação SLB o futuro inquilino já é o ocupante do imóvel, numa BL o investidor simultaneamente identifica um novo local de acordo com as necessidades do cliente, adquire a propriedade e estrutura uma locação de longo prazo para o novo ocupante.

Em transações Buy and Lease (assim como em transações Built-to-Suit), empresas com necessidade de expansões ou realocação podem fazê-lo sem a necessidade de utilização de capital próprio.

O esquema abaixo ilustra os passos de uma transação BL:

Esquema Buy and Lease

  1. O investidor aporta capital em uma Empresa de Propósito Específico;
  2. O investidor, através de sua empresa, adquire um imóvel que satisfaça as necessidades do seu futuro inquilino; Nessa fase também podem ser realizados investimentos em melhorias e expansões no imóvel;
  3. É formalizado um contrato de locação de longo prazo entre investidor (através de sua empresa) e cliente (futuro locatário).

É importante mencionar que, nos três casos mencionados, o investidor deve sempre ter um documento firme com o cliente estabelecendo condições do negócio e penalidades antes de realizar o investimento no imóvel.

Confira a apresentação Power Point sobre o assunto.

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