03/01/2018 Finanças 0 comentários

Balanço Patrimonial e sua Importância em Negócios Imobiliários




Muitos investidores imobiliários são em primeiro lugar empreendedores, que se deparam com uma importante questão em seus investimentos, a análise de Demonstrações Financeiras como o Balanço Patrimonial, o Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE) e o Demonstrativo de Fluxos de Caixa.

Esses demonstrativos, preparados por contadores especializados, deveriam ter fundamental importância para empreendedores de qualquer setor, mas alguns itens como o Imobilizado e Depreciação exigem especial atenção no mercado imobiliário e podem gerar dúvidas com frequência ao empresário do Real Estate.

Neste artigo iremos falar sobre os seguintes tópicos:

  • Demonstrações Financeiras de uma Empresa (DFs);
  • Fraudes e Auditoria Contábil;
  • Balanço Patrimonial com explicação das contas que o compõe e a Equação Fundamental do Balanço Patrimonial;
  • A diferença entre Estoques e Imobilizado dependendo da estratégia de investimento de uma empresa de investimentos imobiliários;
  • O que é depreciação e o que ela representa;
  • Reavaliação de Ativos no Balanço Patrimonial;
  • Análise de Indicadores Financeiros do Balanço (Liquidez, Endividamento e Alavancagem);
  • Como calcular o imobilizado e sua depreciação. Fizemos um vídeo explicativo demonstrando como montar planilha em Excel. Como complemento preparamos uma planilha editável para download.

Vale ressaltar que neste artigo passaremos informações básicas sobre o assunto e portanto sugerimos que o investidor busque complementar esses conhecimentos com estudos mais avançados de contabilidade.

Demonstrações Financeiras de uma Empresa (DFs)

As Demonstrações Financeiras são muito importantes para qualquer empresa pois elas auxiliam a visibilidade tanto de agentes internos como externos às empresas:

  • Agentes Internos: são os empreendedores (sócios) ou gerentes que planejam, organizam e “tocam” a empresa. Gerentes financeiros utilizam as informações das Demonstrações Financeiras para analisar por exemplo a possibilidade do pagamento de dividendos à acionistas, dar ou não aumentos a funcionários, entender qual linha de negócios gera mais resultados, etc;
  • Agentes Externos como investidores podem analisar se a empresa teve resultados satisfatórios, comparar o tamanho de empresas competidoras e bancos podem analisar as informações para aprovar ou não concessões de crédito.

Tipos de Demonstrações Financeiras

São principalmente três os documentos que compões as demonstrações finaceiras periódicas de qualquer empresa:

Balanço ou Balancete: informa quais são os ativos, passivos e patrimônio líquido de uma empresa em um ponto específico no tempo. Os ativos representam os “bens” que uma empresa possui, os passivos representam as obrigações da empresa com credores e o patrimônio líquido os direitos dos donos ou sócios da empresa;

Abaixo um Balanço Patrimonial exemplo da empresa Gafisa para o encerramento do ano fiscal 2016:

Demonstrativo de Resultados do Exercício (DRE): informa o sucesso ou fracasso das operações de uma empresa durante um período de tempo. A DRE apresenta as receitas de uma empresa, suas deduções, custos dos produtos vendidos ou serviços prestados, as depesas operacionais ou não operacionais, a depreciação, impostos e o lucro (bruto, operacional e líquido). Leia nosso artigo sobre EBITDA que demonstra a organização de uma DRE.

Abaixo a DRE do 3º trimestre de 2017 (simplificada) apresentada pela empresa de Shopping Centers Iguatemi em sua teleconferência de resultados:

Demonstrativo de Fluxos de Caixa: o propósito fundamental desse documento é prover informações sobre os recebimentos (entradas) e gastos (saídas) de caixa de uma empresa em um período específico de tempo. O Demonstrativo de Fluxo de Caixa é dividido em Fluxos de Atividades Operacionais, Fluxos de Atividades de Investimentos e Fluxos de Atividades de Financiamento. Leia nosso artigo sobre Fluxo de Caixa para saber mais desse tópico.

Abaixo a Demonstração do Fluxo de Caixa do 3º trimestre de 2017 apresentada pela empresa de São Carlos em seu documento ITR:

Esses informativos são apresentados com periodicidade variada dependendo do tamanho das empresas e da obrigatoriedade legal. Normalmente são apresentados informalmente mês a mês e formalmente anualmente. Grandes empresas de capital aberto apresentam seus informes oficiais também trimestralmente.

Fraudes, Controles Internos e a Auditoria

Fraudes podem ocorrer em empresas, tanto por funcionários que queiram obter vantagens pessoais a custo do empregador ou até por empresas que tenham objetivo de obter vantagens sobre seus investidores e/ou credores.

Existe uma corrente de pensamento que menciona que fraudes são resultado de três fatores:

  • Oportunidade é o elemento mais importante, que é necessário para que qualquer fraude ocorra. São exemplos de oportunidade a falta de controles adequados ou a insuficiência de monitoramento;
  • Pressão Financeira muitas vezes resulta em fraudes, ela é a necessidade de caixa que um funcionário pode estar passando na vida pessoal;
  • Racionalização é outro fator que contribui para fraudes. Ele consiste numa explicação racional para ações desonestas como por exemplo um empregado que acredita estar sendo mal pago ou uma empresa que não concorde com alguma legislação.

Controles Internos consistem em todos os métodos e medidas adotadas dentro de uma organização para aumentar a eficiência das operações e garantir o cumprimento das leis e regulamentos. Dentre eles podemos citar o estabelecimento de responsabilidades, a segregação de deveres, a necessidade de criação de processos, a documentação e monitoramento das atividades realizadas, entre outras.

Auditoria ou processo de auditoria consiste na realização de uma análise financeira oficial das contas (finanças) de uma empresa por especialistas terceirizados. Ela pode ser periódica ou pontual conforme uma demanda como, por exemplo, no momento de fusão ou aquisição da empresa.

As Contas do Balanço Patrimonial

O Balanço Patrimonial apresenta uma “foto” da posição financeira de uma companhia em um ponto no tempo. Um Balanço Patrimonial agrupa itens similares em três grandes contas, o Ativo, o Passivo e o Patrimônio Líquido.

Esses agrupamentos auxiliam os leitores a determinar fundamentalmente:

  1. Se a companhia tem ativos suficientes para pagar suas dívidas quando elas vencerem;
  2. Quais são os direitos de curto e longo prazo tanto de valores a receber como de valores a pagar.

Abaixo explicamos suscintamente o que são e quais valores podem fazer parte de cada uma das contas do Balanço Patrimonial. Normalmente as contas são dispostas conforme sua ordem de liquidez.

Ativo Circulante

São os bens (ativos) que a empresa espera converter em dinheiro ou utilizar em suas operações em até um ano:

  • Caixa e Equivalentes: é o dinheiro que uma empresa possui ou em espécie ou em conta corrente em bancos;
  • Investimentos (Títulos e Valores Mobiliários): são aplicações da empresa no mercado financeiro que podem ser facilmente liquidadas e transformadas em dinheiro (Tesouro Direto, CDBs);
  • Estoques: são os itens que a empresa possui prontos a serem vendidos. Em incorporadoras esses estoques são por exemplo casas ou apartamentos para venda ou lotes no caso de loteadoras;
  • Contas a Receber de Clientes: representam os valores de unidades vendidas porém que ainda não foram pagas por clientes. A medida que clientes pagam esses valores são transferidos para a conta Caixa e Equivalentes;
  • Adiantamentos a Fornecedores: muitas vezes existem antecipações de pagamentos a fornecedores de materiais e serviços a título de “sinal” mesmo antes do início de seus trabalhos. Essas antecipaçõe são consideradas Ativos da empresa até que o serviço sejam prestados ou os insumos sejam entregues;
  • Impostos a Recuperar: a legislação tributária Brasileira é muito complexa, é possível que muitas empresas consigam recuperar impostos pagos em períodos futuros. Essa possibilidade, quando oficializada por contadores, também pode ser classificada como um Ativo;

Ativo Não Circulante, Permanente ou de Longo Prazo

São os bens que a empresa possui e serão mantidos tipicamente por mais de um ano e são utilizados para o bom andamento dos negócios:

  • Investimentos em Empresas (Ações ou Cotas e Debêntures): empresas Holdings tem participações em suas controladas e o valor de suas cotas é demonstrado nesta conta. É comum que empresas também invistam em ações de empresas de terceiros ou mesmo adquiram títulos de dívida como debêntures;
  • Depósitos Judiciais ou Acordos: são contas onde a empresa pode depositar valores relacionados a ações judiciais ou mesmo relacionados a acordos específicos;
  • Imobilizado: são ativos de longa vida útil que a empresa utiliza nas operações do negócio. Essa categoria inclui: Terrenos, Construções, Equipamentos e Máquinas. Numa empresa de Real Estate, investidora com foco em renda, seus imóveis para locação seriam demonstrados nessa conta;
  • Depreciação: é a prática de alocar o custo de um ativo em um período de tempo (em anos). Empresas sistematicamente destinam uma fração do custo do bem como despesa em um certo período, ao invés de alocar todo o gasto como despesa no ano em que foi desembolsado o caixa. Existem diversos métodos para o cálculo da Depreciação, sendo o mais simples e mais utilizado o método linear. Nele, o valor total do custo de um ativo é depreciado igualmente ano após ano (mais explicações abaixo na planilha). A Depreciação Acumulada demonstra o montante total depreciado ou “despesado” pela empresa até um certo momento. Vale ainda ressaltar que terrenos não são depreciados por se considerar que sua vida útil é infinita, diferentemente de prédios, carros, máquinas e computadores que com o passar dos anos “envelhecem”, perdem eficiência, ficam obsoletos e tem sua exploração comercial reduzida até perderem quase todo valor;
  • Intangível: são bens não-materiais que a empresa possui, mas que podem ter alto valor. O Fundo de Comércio ou Goodwill é o potencial de geração de receita com negócios que a empresa tem em andamento, por exemplo sua base clientes, organização operacional e tradição possuem valor independente de não serem visíveis e paupáveis. Outros Ativos Intangíveis são a marca, logo, patentes, ou direitos exclusivos por certo período de tempo.

Passivo Circulante

São as obrigações (passivos) que a empresa deve pagar referente as suas operações em até um ano:

  • Contas a Pagar a fornecedores que venderam insumos ou serviços, salários de funcionários e até juros e impostos a vencer são dispostos como valores definitivos que a empresa terá de desembolsar;
  • Obrigações Trabalhistas e Previdenciárias: incluem valores de encargos a pagar relacionados aos empregados de uma empresa;
  • Adiantamentos de Clientes: da mesma forma que é possível que a empresa adiante valores relativos a “sinal” para seus fornecedores resultando em um bem ou ativo, “sinais” são recebidos de clientes mesmo antes que o produto seja entregue. Dessa forma estes recebimentos são contabilizados como uma obrigação no Passivo;
  • Empréstimos e Financiamentos: são dívidas com credores com vencimento em menos de um ano. A parcela de curto prazo de dívidas do longo prazo também é incluída no Passivo Circulante. Esta conta apresenta apenas amortizações da dívida (entenda aqui como funciona a amortização de um financiamento SAC ou Price);

Passivo Não Circulante

São as obrigações que uma companhia espera pagar apenas após um ano da data de emissão do Balanço Patrimonial:

  • Empréstimos e Financiamentos de Longo Prazo: são as dívidas com credores com vencimento em mais de um ano. Normalmente incluem financiamentos de longo prazo, debêntures ou empréstimos mútuos.
  • Outros Passivos de Longo Prazo: podem incluir refinanciamento de impostos, leasings, entre outros.

Patrimônio Líquido

Demonstram o valor da empresa para os sócios, isto é, essencialmente o que resta dos ativos depois que todos os passivos fossem quitados:

  • Capital Social: indica o valor em dinheiro que os sócios aportaram (colocaram) na empresa;
  • Lucros ou Prejuízos Acumulados: com o passar dos anos, espera-se que uma empresa obtenha lucros com sua operação. Estes valores são demonstrados de forma acumulada nesta conta. Quando os sócios realizam “retiradas” de dividendos, o valor acumulado nesta conta é reduzido demonstrando a distribuição aos sócios.

A equação fundamental do Balanço Patrimonial

Sempre, em qualquer empresa, os valores demonstrados no Balanço Patrimonial devem resultar numa equalização: o total dos Ativos da empresa devem ser iguais a soma de seus Passivos e Patrimônio Líquido.

Como ilustração, imagine que um investidor possui uma casa de R$ 1 milhão, seu ativo. Mas ao mesmo tempo ele tem um financiamento em andamento com saldo devedor de R$ 700 mil, seu passivo. Se ele então fizesse a venda da casa e quitasse imediatamente a dívida, sobrariam R$ 300 mil para o investidor, seu patrimônio líquido.

Se os ativos são os bens que uma empresa possui, o valor que o sócio tem daqueles ativos é apenas o valor líquido, subtraídas as dívidas relacionadas a eles. O Balanço Patrimonial serve para demontrar este fato mesmo com a complexidade e alta quantidade de contas de uma companhia. Lembre-se, sempre ATIVO = PASSIVO + PATRIMÔNIO LÍQUIDO.

Estoques de Incorporadoras e Loteadoras

Loteadoras ou Incorporadoras tem como atividades desenvolver unidades imobiliárias para o lucro com a venda. Podemos fazer um paralelo com indústrias: a atividade de uma empresa têxtil por exemplo, que compra tecido como matéria prima, produz as peças de vestuário e as vende com lucro. Enquanto essas peças ainda não são vendidas, elas são contabilizadas como estoques (a vender). Da mesma maneira loteadoras e incorporadoras compram terrenos e materiais de construção como matéria prima, contratam a mão de obra e “industrializam” o produto, imóvel, que fica mantido em estoques até a venda para clientes.

Para essas empresas, no nível das SPEs (Sociedades de Propósito Específico – leia mais), não são incluídos bens ao Imobilizado.

Imobilizado em Empresas de Investimentos em Empreendimentos de Base Imobiliária

Companhias focadas em investir em Empreendimentos de Base Imobiliária, isto é, que desenvolvem ou adquirem imóveis para locação, não possuem estoques para venda, mas sim um ativo imobilizado de longo prazo a ser explorado para fins de sua atividade, a locação. Uma empresa que aluga galpões ou prédios de escritórios utiliza um bem imóvel para exploração de sua atividade comercial, a locação.

Reavaliação de Ativos

No Brasil, o Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e as Normas e Procedimentos de Contabilidade (NPC), indicam que fica facultativo às empresas realizar ou não uma reavaliação de seus ativos imobilizados. Isso torna possível que eventuais valorizações das propriedades sejam refletidas no Balanço Patrimonial.

Para reavaliação de um ativo imobilizado é indispensável laudo técnico de avaliação elaborado por peritos ou consultorias especializadas. O “novo” valor demonstrará uma difença entre o valor líquido contábil (parcialmente depreciado). É fundamental que no laudo técnico haja a também a indicação da vida útil remanescente do bem imóvel, para que seja possível definir a futura taxa de depreciação.

O valor reavaliado gera uma espécie de “lucro antecipado”, que é identificado no Balanço Patrimonial como Reserva de Reavaliação no Patrimônio Líquido. Esta reserva, deve ser contabilizada líquida dos tributos incidentes desse “ganho de valor”, que também devem ser contabilizados no passivo.

Indicadores do Balanço

Pode-se afirmar que a forma clássica de analisar uma empresa é através de seus balanços e outras demonstrações financeiras (DRE e Fluxo de Caixa). Através de indicadores extraídos das Demonstrações Financeiras, analistas experientes conseguem fazer análises da “saúde financeira” de empresas e até estimar o seu valor. Alguns indicadores importantes extraídos do Balanço Patrimonial são:

  • Índice de Solvência de Caixa: calculado pelo Caixa e Equivalentes / Passivo Circulante indica qual percentual das obrigações de curto prazo poderiam ser liquidadas imediatamente se necessário;
  • Índice de Liquidez Corrente: calculado pelo Ativo Circulante / Passivo Circulante indica a capacidade da companhia em honrar seus compromissos de curto prazo;
  • Índice de Liquidez Seca: calculado pelo (Ativo Circulante – Estoques) / Passivo Circulante indica a capacidade da companhia em honrar seus compromissos de curto prazo desconsiderando o valor dos estoques. É mais rigoroso que o anterior por considerar maior dificuldade para liquidação de ativos em estoques;
  • Índice de Liquidez Geral: calculado pelo (Ativo Circulante + Ativo Realizável a Longo Prazo) / (Passivo Circulante + Passivo Exigível a Longo Prazo) indica o equilíbrio geral entre potenciais recebimentos e obrigações da empresa;
  • Indicador de Endividamento: calculado pelo Total de Dívidas / (Total de Dívidas + Patrimônio Líquido) indica o tamanho da dívida em relação a empresa;
  • Indicador de Endividamento de Curto e Longo Prazo: calculado qual percentual da dívida é de curto ou longo prazo. Quanto maior o endividamento de curto prazo, pior para a empresa;
  • Indicador de Alavancagem (Multiplicador do Capital Próprio): calculado pelo Total de Ativos / Patrimônio Líquido indica quanto em ativos a empresa conseguiu ter com uma unidade de capital próprio. A alta alavancagem é um risco, pois para conseguir essa multiplicação do potencial de seu capital é necessária dívida;
  • Índice de Imobilização do Patrimônio Líquido: calculado pelo Ativo Imobilizado / Patrimônio Líquido indica quanto do capital foi empregado em ativos de menor liquidez;
  • Endividamento em relação ao potencial operacional: comumente calculado pelo Total do Endividamento / Lucro Operacional (EBITDA ou NOI) indica quantos anos de operação da empresa seriam necessários apenas para quitar a dívida. Muitas vezes esse indicador é utilizado como limitador por credores na oferta de empréstimos e financiamentos.

Como Analisar o Imobilizado e Depreciação de um Empreendimento de Base Imobiliária

Elaboramos uma planilha e gravamos um vídeo para lhe explicar como calcular o imobilizado de uma Empresa de Propósito Específico (SPE) que possui um único imóvel para investimento e locação.

Nesse estudo de caso considerou-se a aquisição de um terreno, aprovação de projetos e construção de galpão para locação e renda. Neste caso foi considerado o método de depreciação linear.

Planilha com Mecânica de Cálculo

Faça download de nossa planilha 100% editável com a mecânica para projeção de Imobilizado Bruto, Depreciação (método linear) e Imobilizado Líquido no link abaixo.

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.