Avaliação do Investimento em Kitnet para Locação e Renda

Kitnets (também chamados de kitnetes, quitinetes ou studios…) são uma opção de investimento em imóveis para a renda (os “empreendimentos de base imobiliária”) realizado por pequenos e médios investidores. É uma forma “amadora” de atuação no mercado de investimentos em Student Housing, como já comentamos neste artigo, porque são frequentemente construídos por pessoas físicas em cidades universitárias ou regiões com grande demanda por moradias para jovens solteiros (devido à proximidade de uma grande indústria, por exemplo).

Neste artigo, vamos detalhar a análise de investimento em um conjunto de kitnets e passar algumas dicas para potencializar a receita de aluguéis para quem quer se aventurar na construção de um desses.

Kitnet: o que é ?

Planta-Kitnet-02

Kitnets são unidades habitacionais de um dormitório, um banheiro e uma cozinha integrada com a sala, totalizando de 15m² à 40m² por unidade. O rendimento do aluguel por metro quadrado tende a ser maior em comparação com outros tipos de imóveis de uma mesma região atraindo o interesse de investidores.

São compostos por várias unidades em uma mesma construção e o ideal é que pertençam a um único proprietário para que uma unidade vazia seja compensada pelo aluguel de outras unidades, diminuindo a sazonalidade dos rendimentos. Quanto mais unidades, menores os custos com despesas do condomínio, permitindo ganhos de escala com manutenção.

É muito comum a dispensa de fiadores, sendo a garantia substituída por cheques caução e pagamento adiantado do aluguel. Os períodos de locação geralmente são pequenos, facilitando os reajustes por parte do investidor caso os preços subam rapidamente.

Segredos e dicas para ganhar mais dinheiro

A definição de um público alvo é fundamental para o investimento se destacar e render mais. Conhecer o que seus inquilinos potenciais valorizam permite cobrar mais e sofrer menos com a vacância. Conheço kitnets que focaram em um público selecionado como kitnets só para mulheres que cobravam 30% a mais do que outros.  Você pode focar em atender funcionários de uma empresa, estudantes de pós-graduação, proibir bebida alcoólica, limitar visitantes.

Depois de escolher o nicho de mercado do kitnet, você deve começar a se preocupar com o projeto. Ele deve ser voltado totalmente em atender necessidades do público alvo e contemplar sempre características que vão aumentar as receitas do investimento.

Os diferenciais também podem ser com relação aos equipamentos como: mobiliário, fogões, geladeiras, aquecedores, ar-condicionado e TV’s. Áreas de lazer como piscinas, quadra de esportes e academia também valorizam o imóvel e o preço da locação, mas esses custos exigem empreendimentos maiores para viabilizar a implantação.

É importantíssimo estabelecer regras do condomínio para evitar confusão com festas, barulho, brigas… Esse item pode fazer a diferença para quem procura sossego.

Você também pode cobrar por serviços extras como:

  • Taxa de uso de churrasqueira;
  • Limpeza das unidades;
  • Internet coletiva;
  • Garagem coberta;
  • Lavanderia;
  • Máquinas de refrigerante (vending machines);
  • Lanchonete;
  • Mini-mercado…

Como decidir se você deve ou não investir?

Antes de você sair comprando o terreno e iniciar as obras, é mais do que necessário estimar  todos os custos de construção, assim como a expectativa de rendimentos. Só assim é possível decidir se o investimento em kitnets vale a pena ou não.
Como exemplo, vamos avaliar o investimento na construção de 10 kitnets para locação focada no público universitário. As características do projeto serão:

  • 10 unidades de 30 m²;
  • Terreno avaliado em R$ 200.000
  • Custo unitário básico (CUB) de construção estimado em R$ 1.200/m²
  • Aluguel de cada unidade estimado em R$ 800/mês

Como não fazer sua análise…

A conta incompleta de um “especulador amador” seria:

  • 10 unidades x R$ 800/mês resulta em R$ 8.000/mês de renda.
  • 10 unidades x 30 m² = 300 m² de construção
  • 300 m² x R$ 1.200/m² = R$ 360.000 em obras
  • Obras + terreno = R$ 360.000 + R$ 200.000 = R$ 560.000

Logo, temos R$ 560 mil de investimento para receber R$ 8 mil de renda, isso significa 1,4% ao mês ou 17,1 % ao ano.

“Meu banco ofereceu um CDB de 100% do CDI que hoje está pagando 14,1% ao ano. Vou construir os kitnets e ganhar 3% a mais por ano!…”

Alternativa de análise mais sofisticada

Se você achou que a análise acima parece lógica e até correta, tome cuidado. Com um pouco mais de critério você percebe que não considerou nenhum imposto e outros custos relevantes, além da taxa de ocupação do imóvel ser de 100%, isto é, sem nenhuma vacância – algo impraticável.

Vamos apresentar a seguir uma alternativa mais completa e sofisticada para analisar um investimento de kitnets para renda. Já adianto que existem modelos melhores e mais completos do que esse, mas seguindo essa rotina de 9 passos que a gente preparou abaixo já é possível prever seus retornos com muito mais precisão.

1. Custos Relacionados com a Aquisição do Terreno

Quem já leu nosso artigo sobre investimentos em terrenos sabe que os custos de aquisição surpreendem quem acredita que basta pagar o preço. Neste estudo de caso, a compra do terreno de R$ 200 mil acarreta:

  • No pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que incide em toda compra e venda e varia de município para município, aqui estimados em 2,0%;
  • No registro da escritura no cartório de imóveis que é o documento oficial que garante a posse do imóvel, estimado em R$ 1.500 (esse valor é definido nas tabelas de custas notariais);
  • Em custos de emissão de certidões necessárias e despachantes para o registro da escritura, estimados em R$ 200;
  • Conforme o tamanho e valor do terreno, talvez você tenha que considerar honorários de um bom advogado especialista imobiliário para auxiliar sua aquisição;
  • Se seu terreno for uma gleba com uma matrícula muito antiga ou se você precisar de mais de um terreno para executar seu projeto, você terá despesas de “retificação” ou “unificação” de área, se for o caso;

2. Custos Relacionados com a Obra

Com relação aos custos de obra, nada melhor do que ler atentamente nosso artigo sobre orçamentos de obra com CUB, onde detalhamos um procedimentos bem completo para estimar custos de construção que podem ser aplicados a qualquer tipo de edificação, kitnets inclusive.

É importante entender que o “custo por metro quadrado” que muita gente utiliza como primeiro palpite não inclui despesas que alteram substancialmente o preço final da construção. Além do CUB (custo R$/m²), a área de construção equivalente, custos extras com equipamentos (ex. fogões, aquecedores, ar-condicionado, TV’s, móveis, playground, piscinas, paisagismo) e o BDI (taxa cobrada por uma construtora para cobrir despesas administrativas, lucro e impostos) devem ser incluídos no seu cálculo.

Após todas as considerações feitas, nossa obra foi orçada em R$ 577,5 mil. Somando aos investimentos no terreno, temos um montante de implantação de R$ 783.200.

3. Receita de locação das unidades

Nesta etapa, o investidor precisa considerar 3 fatores que influenciam a receita:

  • Valor da locação mensal por unidade – definidas em R$ 800 após uma pesquisa de mercado (consulta às imobiliárias e corretores da região);
  • Taxa de vacância – estimativa da média de unidades vazias/desocupadas. É muito improvável que você sempre consiga locar 100% dos kitnets durante os 12 meses do ano. Imprevistos e trocas de inquilino sempre ocorrem com mais ou menos periodicidade. Neste exemplo vamos considerar 10%;
  • Custos relacionados à receita – aqui são inclusos os honorários do corretor que indicar inquilinos (estimados em 5%) e despesas que você terá com as unidades vazias (água, luz, IPTU, etc. – estimadas em R$ 110/mês por unidade vazia).

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Tendo estas premissas definidas, é possível calcular a Receita Líquida com Locações: R$ 6.766 – a qual é bem menor que os R$ 8 mil inicialmente estimados.

4. Receitas Extras Mensais

Como já comentamos, você não pode perder a oportunidade de turbinar sua receita com opcionais extras como locação de máquinas de lavar e secar, cobrança de estacionamento extra, taxa de uso do espaço de churrasqueira… No nosso exemplo, a receita extra com esses diferenciais somam R$ 600/mês.

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5. Manutenção mensal do “condomínio”

Independente se você adquirir uma unidade do kitnet ou ser proprietário do conjunto inteiro, você terá que arcar proporcionalmente com despesas do condomínio. Elas incluem a manutenção das áreas comuns (limpeza, água, luz, jardinagem, segurança, consertos) e também incluímos anúncios das unidades vagas e internet.

Outro conceito muito importante é o do FRA – Fundo de Reposição de Ativos. É um dinheiro reservado todo mês para re-investir no imóvel e sempre mantê-lo competitivo em relação aos concorrentes mais modernos. Esse fundo ajuda a estender a depreciação e sua ausência é altamente prejudicial no médio prazo (queda do preço dos aluguéis). Recomendamos um FRA de 5% da receita.

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6. Cálculo do resultado operacional

Com as receitas e despesas na mão, é possível calcularmos o resultado operacional bruto dessa propriedade, isto é, quanto esse imóvel gera de dinheiro exclusivamente pela sua operação. Chegamos a um resultado de R$ 6.087,70.

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7. Imposto de Renda

Os últimos itens a serem calculados são os impostos, que podem ser:

  • Imposto de Renda para Pessoas Físicas: 27,5% – é a alíquota máxima do imposto de renda para quem tem renda acima de R$ 56 mil por ano, aproximadamente
  • Impostos para Pessoa Jurídica: 14,53% – Inclui 0,65% de PIS, 3,0% de COFINs, 25,0% de IR, 9,0% de CSLL para um lucro presumido de 32% da Receita Bruta.

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Apesar dos impostos em pessoa jurídica serem mais vantajosos (leia mais sobre este assunto neste artigo sobre impostos sobre locação de imóveis), vamos adotar a alíquota do IRPF neste exemplo.

8. Indicadores de Desempenho

Deduzindo-se os impostos do Resultado Operacional, temos o Resultado Líquido mensal para este investimento: R$ 4.413,58. Repare que ele é quase metade da receita potencial de R$ 8 mil. Você pode até duvidar que ele ficou tão pequeno, mas reveja as contas e confirme que tudo aqui condiz razoavelmente com a realidade.

Dividindo o resultado (mensal e anual) pelo investimento total do nosso grupo de 10 kitnets temos um indicador chamado Cap Rate que mede o quanto de renda o imóvel gera no período. Neste exemplo, o cap rate mensal, líquido de impostos, foi e 0,56% e o anual de 6,76%.

Para facilitar como aqueles $ 8 mil se transformaram em R$ 4,4 mil elaboramos o gráfico abaixo que mostra a quebra das receitas e despesas que compõe o resultado final do negócio:

9. Comparação com outros investimentos

Antes de julgar se esse resultado final é bom ou ruim, vamos compará-lo às outras alternativas de investimento. Essa é a etapa que as pessoas mais se confundem, porque elas ouvem do seu gerente do banco que o dinheiro delas está aplicado a 14% ao ano e ao comparar com os 6,8% do imóvel acabam achando que é pouco. Só que os bancos não dizem que esse rendimento ainda sofrerá a cobrança de imposto de renda e não terá correção com inflação.

Para uma avaliação honesta, as opções precisam estar na mesma unidade de tempo (ao mês ou ao ano) e líquidas (descontada a inflação e impostos). Vamos calcular então o retorno líquido de duas aplicações comuns que qualquer um pode fazer no seu banco:

  • CDI – é a taxa que remunera os CDBs e os Fundos DI, muito utilizadas para pessoas físicas. Você pode consultar o rendimento diretamente no site da Cetip. No momento que consultamos, o CDI estava sendo remunerado a 14,13% ao ano.
  • Tesouro IPCA – é um título da dívida do governo federal que remunera uma taxa acima da inflação e comparação com o rendimento dos imóveis é bastante pertinente, já que os contratos de locação também são corrigidos por inflação. No momento que consultamos, o Tesouro Nacional estava oferecendo uma taxa de 7,47% ao ano para o “Tesouro IPCA”.

Estimar a inflação é praticamente um chute no escuro, ninguém tem uma fórmula mirabolante que acerte com boa precisão. Aqui neste caso, consideraremos a expectativa do mercado para o IPCA nos próximos 12 meses pelo Relatório Focus do Banco Central (ele apresenta uma média de opinião de vários agentes do mercado financeiro), que estava em 5,72% quando consultamos (se você ainda não entendeu porque reforçamos tanto o desconto da inflação, veja esse artigo sobre taxa real e taxa nominal). E para o IR, consideramos a alíquota de 15%, válida para aplicações de longo prazo.

Com tudo isso em mãos: taxas de rendimento + inflação + impostos, podemos comparar os rendimentos líquidos. Pra facilitar, colocamos tudo no gráfico abaixo:

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Você possui duas opções de download da planilha. A primeira é gratuita, possui todas as funcionalidades discutidas neste artigo, no entanto está bloqueada para edição. Você pode optar pela versão profissional, com o desbloqueio das células e fórmulas, permitindo que você faça alterações como quiser por um valor que representa uma fração minúscula da economia de tempo e experiência que a planilha oferece.

 

Conclusões

No estudo de caso, o investimento em imóveis tipo kitnet se mostrou mais rentável que as aplicações financeiras. Para algumas pessoas, o rendimento obtido é pequeno frente aos riscos e esforços de implantação de um empreendimento assim, enquanto para outros a pequena diferença de rendimento é suficiente para justificar o desembolso do capital.

Existem kitnets que rendem muito mais que o exemplo, assim como outros que rendem menos. O cap rate não é fixo para todas as localizações e também varia conforme o andamento da economia. Além disso, você tem que estar sempre alerta para checar oportunidades temporárias como uma nova faculdade se instalando na sua cidade ou o proprietário de um terreno oferecendo um grande desconto para pagamento à vista.

A decisão de investir ou não sempre será do investidor, sempre calcule os rendimentos de forma completa, incluindo todos os custos, impostos e compare com as suas opções disponíveis. Esse é o caminho para uma decisão fundamentada.

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