maio 02, 2015 Construção 2 comments

Área Equivalente de Construção: Uma Ferramenta Ninja Para Afiar seu Orçamento





Você já deve ter ficado em dúvida com relação a este assunto: áreas. São tantos tipos de áreas que fica difícil ter certeza de qual delas estamos tratando. Área construída, área coberta, área privativa, área comum, fração ideal, garagem conta ou não conta, cobertura leve é considerada ou não… Enfim, existem dezenas de formas de calcular as áreas de uma edificação e cada tipo recebe um nome diferente.

Neste artigo, vamos explicar o conceito de Área Equivalente de Construção (AEqC) para fins de estimativa de orçamento com base no CUB. Caso você ainda não tenha lido nossos artigos sobre orçamento com CUB e Estudos de Massas, recomendo que você clique aqui abaixo e leia antes de continuar:

Área Equivalente de Construção

Você já deve ter notado que o subsolo de um prédio que abriga as garagens é um ambiente rústico no sentido de não ter muitos acabamentos. Pavimento de concreto, pilares em concreto aparente com pintura amarela e preta na meia altura, sem forro e com tubulações à mostra, esse é o padrão dos subsolos de edifícios residenciais e comerciais.

Subindo um pavimento você chega no térreo e percebe que está em outro ambiente completamente distinto: piso de porcelanato, madeira e pedras naturais, revestimentos de alto acabamento na parede, quadros, forro de gesso, iluminação completa.

terreo-vs-subsolo

Agora, uma pergunta simples: você acha que essas dois pavimentos tiveram o mesmo custo por metro quadrado ?…

Obviamente não! Os térreos, os quais abrigam o lobby e hall de entrada do edifício, são os mais caprichados e, consequentemente, mais caros ambientes para se construir.

Pensando dessa forma, quando formos orçar o prédio, não faz sentido ponderar as áreas mais caras por algum fator e as áreas mais baratas por outro coeficiente? É exatamente essa a definição de área de construção equivalente: a somatória das áreas a construir ponderadas por um fator em função do custo de cada ambiente. Quem já trabalhou com o registro de incorporação de edifícios, conhece a NBR 12.721 que cita a possibilidade de uso desta ferramenta.

Usualmente, os pavimentos tipos recebem o coeficiente 1,00 como padrão de construção, enquanto os demais sofrem acréscimos ou diminuições conforme o nível de acabamento ou complexidade construtiva.

A melhor forma de calibrar esses coeficientes é com orçamentos reais de cada pavimento. Mas para não te deixar na mão, vou passar quais os números que utilizamos em empreendimentos próprios (sem responsabilidade nossa ok!? Utilize se for conveniente para você, mas não deixe de calcular seu próprios valores):

  • 1º Subsolo – 0,70
  • 2º Subsolo – 0,80
  • 3º Subsolo – 0,90
  • 4º Subsolo – 1,00
  • Térreo externo sobre laje – 0,60
  • Térreo externo sobre solo – 0,25
  • Térreo externo coberto – 0,70
  • Térreo interno – 1,10
  • Pavimento Tipo – 1,00 (padrão de referência)
  • Cobertura interna – 1,00
  • Cobertura externa – 0,60
  • Barrilete / Casa de máquinas – 0,70

Para facilitar, colocamos os coeficientes de ponderação de áreas equivalentes num esquema de um edifício.

coeficientes-area-equivalente

Como interpretar esses números ?

Vamos tomar como exemplo o primeiro subsolo: coeficiente 0,70 – isso significa que o custo por metro quadrado do primeiro subsolo  é, na média, 70% do custo de um pavimento tipo. Enquanto o térreo externo sobre solo custa, de acordo com nossas estimativas, 25% do custo do pavimento tipo (sempre com relação ao padrão adotado: o pavimento tipo).

Se você quebrar as áreas do edifício que precisa orçar, multiplicá-las por cada coeficiente de ponderação correspondente e somá-las, você terá uma área de construção diferente da simples soma. Essa é a área equivalente de construção, uma área virtual (que não existe fisicamente) e que tem utilidade somente para fins de orçamento. Ela é uma opção muito mais precisa para utilizar no CUB do que a área coberta ou a área de construção considerada pela prefeitura.

Confira nosso caso prático de cálculo de área de construção equivalente no link abaixo:

Área Equivalente de Construção e Estudo de Massas – Caso Prático: Edifício Residencial

Bons cálculos e bons investimentos !

Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.