set 05, 2016 Finanças, Investimentos 2 comments

A “Conta Rápida” da Incorporação

Quando você vai analisar o potencial de um terreno para incorporar ali um edifício, qual é a primeira coisa que você deve pensar? Talvez sua resposta seja que não existe apenas uma coisa, mas sim que existe um conjunto de fatores em que deve-se pensar logo no primeiro contato com uma oportunidade de incorporação:

  • Como é o mercado daquela região? Pujante, com economia aquecida ou fraco?
  • Existem compradores? Demanda é boa o suficiente?
  • Como está a oferta na região? Existem outros player desenvolvendo na região?

Estas são algumas análises rápidas sobre potenciais e riscos. Mas além desses raciocínios, o mais importante talvez seja fazer uma conta rápida que lhe responda sobre a percepção da viabilidade econômica do empreendimento potencial, isto é, é possível ganhar dinheiro com esse negócio? Ele vale a pena?

Preparamos uma planilha explicada em vídeo para você poder fazer um cálculo em 5 minutos que lhe indicará se deve investir ou não seu tempo na avaliação mais detalhada e negociação com o proprietário do terreno. Se a oportunidade for boa – corra para estudar e negociar antes dos seus competidores. Se for ruim, nem perca tempo e vá para a próxima.

As Premissas

Premissas são dados ou infomações que precisam ser estimadas por um investidor e utilizados como base para um cálculo lógico que levará o mesmo a tirar conclusões.

Para este cálculo preliminar são necessários alguns inputs (premissas) sobre o potencial negócio:

  • Valor de Venda (por m²): Naquela região qual poderia ser um valor de venda adequado para o empreendimento motivar interessados?
  • Custo de Construção (por m²): Para construir um edifício do padrão esperado para aquele mercado, qual seria sua estimativa de custo de construção global (incluindo tudo – aprovações, projetos, fundações, estrutura, acabamento, etc)?
  • Despesas do Empreendimento: Quanto correspondem as despesas totais daquele empreendimento sobre o total do VGV (Valor Geral de Vendas)? É fundamental entender como Impotos, Marketing, Comissões, Taxas de Gestão, Despesas com Financiamento e outros custos impactam o empreendimento.
  • Potencial Construtivo (ou Coeficiente de Aproveitamento): ele impacta diretamente a área total que poderá ser construída e comercializada numa incoporação. O incorporador já possui essa estimativa ?
  • Margem de Lucro: Qual é a expectativa de remuneração do capital do incorporador para um projeto como esse? Já levando-se em consideração o tempo de desenvolvimento.

É evidente que você, como investidor, deve ter conhecimento do mercado imobiliário para poder estabelecer essas premissas de maneira adequada e para que tenha confiabilidade mínima no resultado. Se for necessário, não deixe de contar com o auxílio de outros profissionais. Por exemplo: para entender melhor Valor de Venda do Mercado pode-se conversar com corretores de imóveis. Para estimar melhor o Custo da Construção pode-se conversar com construtoras da região.

Como fazer essa “Conta Rápida” da Incorporação

No vídeo abaixo explicamos como você pode rapidamente fazer uma “conta de padaria” para analisar o potencial de uma incorporação:

Faça download da planilha no botão abaixo.

Planilha

O Veredito

Com esse resultado, somado às perguntas do início do artigo pode-se responder algo muitíssimo importante:

  • O incorporador deve ir em frente com sua avaliação e negociação? Ou…
  • Não deve nem gastar mais um segundo com aquela oportunidade e mirar seus esforços em outros negócios?
  • O valor de terreno encontrado vale uma conversa com o dono do imóvel ou é algo inacessível?

Use nossa planilha e descubra as respostas!

Esperamos que este artigo tenha te ajudado. Se gostou ou tem dúvidas comente aqui em baixo e compartilhe este artigo através das redes sociais. Para continuar aprendendo com os artigos dos RExperts clique aqui.